15. 11. 2021

Replika k Dnevom slovenskega turizma 2021 – 13.–14. oktobra 2021

Dnevi slovenskega turizma so za nami. Ni mnogo časa preteklo in nihče prav zares ne pomni več, kaj se je tam dogajalo in o čem je bilo govora. No, če vseeno poizkušamo izluščiti kakšno zrno pomenljive vsebine, bi se lahko osredotočili zgolj na dve temi, in sicer da je bil javno izpostavljen dvom o smiselnosti Slovenskega turističnega holdinga (STH) ter trditev, da je hotelski posel pravzaprav nepremičninski posel.

Na bizarnosti projekta STH sem večkrat opozoril in seveda, na povsem legitimna vprašanja o njegovi smiselnosti tako laična kot tudi profesionalna javnost ni nikoli dobila nobenega odgovora. Še več, novinar tednika Mladina Borut Mekina je poslal na Slovenski državni holding (SDH) zahtevo za vpogled v dokument, ki utemeljuje STH, in dobil, ne nepričakovano, zavrnilni odgovor. Ker gre pri STH za financiranje iz sredstev proračuna Republike Slovenije in za projekt, ki je nedvomno v javnem interesu, je bila poslana informacijski pooblaščenki zahteva, naj omogoči vpogled. Urad informacijske pooblaščenke je v odločbi naložil SDH, naj novinarju Borutu Mekini izroči dokument. Namesto da bi SDH spoštoval odločitev informacijske pooblaščenke, kar bi moral, je zoper odločbo urada vložil tožbo na upravnem sodišču! V neki »normalni« državi bi to sprožilo vihar, tukaj pač ne. Kaže pa na to, da se avtorji dokumenta o STH zavedajo njegove nebuloznosti in zato uporabljajo vsa sredstva, da onemogočijo javnosti vpogled.

Sedaj pa oseba, ki jo je minister izbral, da mu piše novo strategijo, javno podvomi o smiselnosti holdinga. Zakaj bi bila potrebna nova strategija, ni jasno in tudi zanjo ni nobenih smiselnih razlogov. Res je, da je epidemija povsem omrtvičila mednarodni turizem, vendar ni spremenila osnovnih izhodišč.

Strategija, ki naj bi še vedno veljala, je napovedovala petzvezdična doživetja in s tem dosegla vrh banalnosti, kajti do danes še ni jasno, kakšna oziroma katera doživetja naj bi to bila. Torej jih tudi ni mogoče tržiti. Oznanjala je nekaj zelenega in digitalnega. To je prav gotovo sodobna usmeritev, tukaj ni mogoče zgrešiti. Če vam kdo postavi preprosto vprašanje: »Kako ste danes?«, mu odgovorite: »Zeleno in digitalno.« Noben vrag ne bo vedel, kaj je to, boste pa prav gotovo v trendu. Če temu še dodate, da se počutite »trajnostno«, boste deležni visokega spoštovanja. Res pa je, da je ob poudarjanju zelenega ter lokalne neomadeževane prehrane ta isti minister uničil najkakovostnejšo kmetijsko površino in na to zemljo postavil ekološko sporno proizvodnjo, ki je sosedje ravno zaradi obremenitve okolja niso hoteli imeti pri sebi. Opozorimo še, da je ta isti minister mešetaril z nacionalnim letalskim prevoznikom Adrio in mu je uspelo s korporativnim idiotizmom kupcev podjetje uničiti, Slovenijo pa spremeniti v slepo črevo Evrope.

Edini smisel nove strategije bi lahko bil v tem, da so vanjo zajete postavke holdinga, kajti v obstoječi strategiji tega ni, ne glede na to, koliko se minister priduša, da so aktivnosti, ki jih počne, v skladu s strategijo. Resnici na ljubo te uničevalne moči ta dokument nima.

Ob ugibanjih, ali holding bo ali ne, se je pojavilo tudi mnenje, da je mogoče slovenski turizem »internacionalizirati tako lastniško kot tudi po gostih«. Sintagmo »internacionalizirati lastniško« lahko razumemo kot prodajo tujcem, »internacionalizirati po gostih« pa je težje razumljivo, ker je bil slovenski turizem v tem pogledu že »internacionaliziran«, saj je leta 2019 delež tujih gostov dosegel kar 75 odstotkov vseh gostov. Leti 2020 in 2021 sta pač pandemični, zaradi tega povsem neznačilni, in s sanjarjenjem lahko zaključimo karkoli, kar pač dopušča domišljija. Izjave, da bo turizem dosegel raven leta 2024, je ocena, ki ne pojasnjuje, s katerimi postavkami je utemeljena. Gotovo pa je, da se bo živahnost turističnih tokov vzpostavila takoj po epidemiji. Pomembno je, ali se danes pripravljamo na ta čas, da nas ne bodo turistični tokovi zaobšli. A o tem nismo slišali ničesar.

 

Novost je mantra, da je treba ločiti nepremičnino od upravljanja hotelov. Poučeni smo bili tudi, da je »hotelski posel predvsem nepremičninski posel«. Da, vsekakor, vendar zgolj za lastnika nepremičnine, ne pa za upravljalca hotelske dejavnosti. Med lastnikom nepremičnine in upravljalcem hotelske dejavnosti v tej nepremičnini obstaja namreč latentna konfliktna situacija. Pogodbe so s pravnega vidika izjemno zapletene in nimajo samo finančnega značaja.

Na lastniku nepremičnine je praviloma breme investicijskega vzdrževanja, na upravljalcu pa redno vzdrževanje, ki naj bi ohranjevalo uporabno vrednost nepremičnine. Pogajanja se največkrat zapletejo ob vprašanju, ali interventno vzdrževanje sodi v obseg investicijskega ali rednega vzdrževanja. Interventno vzdrževanje je na primer popravilo dvigal, ogrevalnega ali hladilnega sistema v hotelu. Nepremičninar želi interventno vzdrževanje pripisati upravljalcu, upravljalec ima seveda druge interese in zvišuje svoj dobiček z nižanjem stroškov vzdrževanja. Meje med enim in drugim interesom ter obveznostmi ni mogoče precizno določiti. Ko je pogodba sklenjena, se običajno njena določila brez težav izpolnjujejo ob stabilnem stanju na trgu, tako hotelirskem kot tudi nepremičninskem. V kriznem obdobju, stagnaciji ali nepredvidenih poslovnih težavah enega izmed partnerjev pa se lahko pojavijo velike težave.

Takšen primer smo lahko opazovali letos, in sicer med dvema gigantoma, hotelsko skupino Marriott International in nepremičninsko firmo Service Properties Trust, ki je prekinila pogodbo o upravljanju za 122 hotelov. Vzrok? Marriott preprosto ni več plačeval svojih obveznosti, ne glede na visoke dobičke, ki jih je ustvarila skupina. Res je, da so zaradi pandemije bili bruto prihodki v letu 2020 manjši za 35,70 odstotka, vendar je bruto dobiček v istem obdobju znašal 1,93 milijarde dolarjev. Običajno se v takšnih primerih pogodbeni stranki dogovorita za sporazum, ki v nobenem primeru ni zmagovita zgodba za nikogar, obravnave na sodišču pa so dolgotrajne in drage. Sedaj Service Properties Trust načrtuje prenos upravljanja 98 od 122 hotelov na Sonesta International Hotels Corp. Prenos naj bi bil opravljen do konca letošnjega leta.

Torej, ločitev nepremične od upravljanja je možna in ni nič novega. Vprašanje je samo, v katerih okoliščinah je primerna, kakšen je dosežen dogovor med strankama in ali je to sploh primeren postopek za ravnanje z državno lastnino.

Izjema je situacija, kjer je isti lastnik nepremičninskega podjetja in podjetja za upravljanje, torej če gre za dve pravni osebi z istim lastnikom. V takem primeru odnos med podjetjema pogosto postane interes posebnega davčnega nadzora.

Slovenski turizem je torej ponovno prepuščen različnim nepremišljenim špekulacijam, kakor se pač zazdi biku s kozjanskih planjav in njegovim teletom.